- La mise en demeure en urbanisme est l’acte par lequel le maire enjoint à un propriétaire de régulariser ou de mettre en conformité une construction irrégulière (article L. 481-1 du Code de l’urbanisme).
- Elle peut être assortie d’une astreinte jusqu’à 1 000 €/jour (plafond 100 000 €) et d’une amende administrative jusqu’à 30 000 € depuis la loi du 26 novembre 2025.
- Le pouvoir de mise en demeure peut s’exercer dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux (CE, avis du 24 juillet 2025, n° 503768).
- Le préfet peut désormais se substituer au maire en cas d’inaction (loi du 26 novembre 2025).
- Le recours contre une mise en demeure se forme devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois.
Afin de partager votre situation auprès d’un avocat, veuillez nous contacter
Qu’est-ce qu’une mise en demeure en urbanisme ?
La mise en demeure est un acte administratif par lequel l’autorité compétente — en pratique, le maire — enjoint à une personne de régulariser une construction irrégulière ou de procéder aux opérations de mise en conformité. Elle est régie par l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, introduit par la loi du 27 décembre 2019 et renforcé par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.
Elle intervient postérieurement à un procès-verbal d’infraction (art. L. 480-1 C. urb.) et s’exerce indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être engagées contre le contrevenant
L. 480-2 ou L. 481-1 du code de l’urbanisme : deux régimes à ne pas confondre
C’est la confusion la plus fréquente. Deux articles coexistent, avec des finalités différentes :
L’article L. 480-2 permet au maire d’ordonner l’interruption de travaux en cours. Il s’applique quand la construction n’est pas achevée : le maire peut prendre un arrêté interruptif de travaux de manière immédiate, sans procédure contradictoire préalable. L’objectif est de stopper l’infraction en train de se commettre.
L’article L. 481-1 permet au maire d’exiger la régularisation ou la mise en conformité d’une construction dont les travaux sont achevés (ou en voie de l’être). Il suppose un procès-verbal préalable et une invitation à présenter des observations. L’objectif est de rétablir la légalité une fois l’infraction constituée.
Les deux régimes peuvent se cumuler : un arrêté interruptif L. 480-2 peut être suivi, après achèvement malgré l’arrêté, d’une mise en demeure L. 481-1.
Les infractions les plus fréquentes
Les mises en demeure adressées aux particuliers concernent généralement :
- La construction sans permis ou sans déclaration préalable : véranda, abri de jardin, piscine, extension non déclarée
- Le non-respect du PLU : construction en zone N ou A, dépassement de hauteur, non-respect du recul par rapport aux limites séparatives, dépassement de l’emprise au sol autorisée
- Le non-respect des prescriptions du permis délivré : toiture différente, hauteur supérieure, matériaux non conformes
- Le changement d’affectation non autorisé : transformation d’un local commercial en logement, d’une grange en habitation, location meublée touristique dans une zone qui l’interdit
La Cour de cassation (Ch. crim., 27 février 2024) a rappelé que l’affectation d’une construction à un usage contraire au PLU constitue en elle-même une infraction, même si la construction a été régulièrement édifiée pour un autre usage.
La procédure en 3 étapes
1. Le procès-verbal d’infraction. Aucune mise en demeure n’est possible sans procès-verbal préalable. Ce PV est dressé par les agents assermentés et fait foi jusqu’à preuve du contraire. Une mise en demeure sans PV préalable est nulle.
2. L’invitation à présenter des observations. Avant la mise en demeure, le contrevenant doit être mis en mesure de faire valoir son point de vue. L’omission de cette étape entraîne l’annulation de la mise en demeure.
3. La mise en demeure proprement dite. Elle est notifiée par arrêté motivé du maire. Pour être régulière, elle doit impérativement contenir :
- L’identification précise du contrevenant et de la construction concernée
- La nature de l’infraction et les dispositions méconnues (articles du PLU, du Code de l’urbanisme)
- Les mesures prescrites : soit dépôt d’une demande d’autorisation de régularisation, soit travaux de mise en conformité
- Le délai imparti pour régulariser (il peut être prolongé jusqu’à un an pour tenir compte des difficultés de l’intéressé)
- La mention de l’astreinte et/ou de l’amende encourues en cas d’inexécution
- Les voies et délais de recours
L’absence d’une de ces mentions peut constituer un vice de forme exploitable devant le tribunal administratif.
Astreinte, amende, substitution du préfet : ce qui a changé en 2025
La loi du 26 novembre 2025 a considérablement alourdi les sanctions:
L’astreinte : jusqu’à 1 000 €/jour de retard (contre 500 € auparavant), dans la limite de 100 000 € (contre 25 000 €).
L’amende administrative : nouveauté majeure, l’autorité compétente peut ordonner le paiement d’une amende jusqu’à 30 000 €, indépendamment de toute mise en demeure, après simple invitation à présenter des observations.
Substitution du préfet : si le maire n’exerce pas son pouvoir dans un délai d’un mois après y avoir été invité, le préfet peut se substituer par un arrêté motivé. Les sommes recouvrées bénéficient alors à l’État.
Fin de l’effet suspensif : l’opposition à l’état exécutoire pris pour recouvrer l’astreinte ou l’amende n’a plus de caractère suspensif. Le contrevenant doit payer même s’il conteste.
Exécution d’office : si la mise en demeure reste sans effet, l’administration peut réaliser les travaux aux frais du contrevenant, notamment lorsque l’installation présente un risque pour la sécurité ou la santé publique.
La mise en demeure peut-elle aboutir à une démolition ?
Le Conseil d’État a admis, dans une décision du 22 décembre 2022 (n° 463331), que les mesures de mise en conformité prescrites sur le fondement de l’article L. 481-1 peuvent, le cas échéant, inclure des démolitions lorsque celles-ci sont indispensables à la mise en conformité.
En clair : si votre véranda dépasse l’emprise au sol autorisée et ne peut pas être régularisée, le maire peut vous enjoindre de la démolir au moins en partie. Il ne s’agit toutefois pas d’une démolition autonome mais d’une démolition au service de la mise en conformité. Si les travaux peuvent être régularisés (dépôt d’un permis a posteriori conforme au PLU), la démolition ne peut pas être exigée.
Les délais à connaître : 6 ans, 10 ans, 2 mois
6 ans — Le pouvoir de mise en demeure du maire. Depuis l’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 (n° 503768), le pouvoir de mise en demeure est soumis au délai de prescription de l’action publique, soit 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Au-delà, le maire ne peut plus agir sur ce fondement.
10 ans — La prescription administrative (art. L. 421-9). Une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut plus voir sa régularisation refusée sur le seul motif de son irrégularité initiale, sauf exceptions.
2 mois — Le recours contre la mise en demeure. Le destinataire dispose de deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal administratif ou effectuer un recours administratif.
Le cas concret des travaux successifs
Situation fréquente : une maison construite il y a 15 ans, avec une véranda ajoutée il y a 3 ans sans déclaration. Que peut faire le maire ?
Le Conseil d’État a tranché : seuls les travaux pour lesquels l’action publique n’est pas prescrite (ici, la véranda de 3 ans) peuvent donner lieu à mise en demeure. Sauf exception, la maison d’origine, achevée depuis 15 ans, est à l’abri de toute contestation au titre de son irrégularité initiale (art. L. 421-9).
Cependant — et c’est important — la demande de régularisation, lorsqu’elle est possible, devra porter sur l’ensemble de la construction, y compris la partie ancienne. Le propriétaire peut donc être contraint de déposer un permis de régularisation global, même si seule la partie récente justifie l’intervention du maire.
Comment contester une mise en demeure illégale ?
Trois voies de recours sont ouvertes :
Le recours gracieux auprès du maire, dans les 2 mois. Il proroge le délai de recours contentieux.
Le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans les 2 mois. C’est la voie principale pour obtenir l’annulation.
Le référé-suspension (art. L. 521-1 CJA), en cas d’urgence et de doute sérieux sur la légalité. Le juge peut suspendre l’exécution en attendant le jugement au fond.
Les moyens d’annulation les plus fréquents sont :
- La prescription : travaux achevés depuis plus de 6 ans
- L’absence de procès-verbal préalable
- Le défaut d’invitation à présenter des observations
- L’insuffisance de motivation : mise en demeure trop vague sur la nature de l’infraction ou sur les mesures prescrites
- L’erreur de droit ou de fait : infraction inexistante ou mal qualifiée
- Le caractère disproportionné des mesures prescrites par rapport à l’infraction
Point crucial depuis la loi de 2025 : l’opposition à l’état exécutoire n’étant plus suspensive, il est souvent indispensable de coupler le recours au fond avec un référé-suspension pour éviter le recouvrement immédiat de l’astreinte ou de l’amende.
Que se passe-t-il si la mise en demeure reste sans effet ?
Plusieurs issues sont possibles :
Saisine du procureur de la République : les infractions urbanistiques sont des délits pouvant être sanctionnés jusqu’à 6 000 €/m² de surface construite irrégulièrement, dans la limite de 300 000 € en l’absence de surface de plancher (art. L. 480-4 C. urb.).
Action civile de la commune ou de l’EPCI devant le tribunal judiciaire, pour obtenir une ordonnance de démolition ou de mise en conformité. Cette action est réservée à la commune ou à l’EPCI compétent en matière de PLU (art. L. 480-14 C. urb.) et se prescrit par 10 ans. Les tiers voisins n’ont pas qualité pour agir sur ce fondement ; ils doivent passer par le trouble anormal de voisinage (art. 1253 C. civ.) ou la constitution de partie civile devant le juge pénal.
Régularisation amiable : lorsque les travaux peuvent être mis en conformité avec le PLU, le dépôt d’un permis a posteriori reste souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?
Les délais en urbanisme sont à la fois multiples, croisés et non prorogeables. Confondre les 6 ans de la mise en demeure, les 10 ans de l’action civile et les 2 mois du recours contentieux peut être définitivement préjudiciable. Par ailleurs, depuis la loi du 26 novembre 2025, les sanctions financières peuvent dépasser 130 000 € (astreinte + amende) — un enjeu qui justifie un accompagnement juridique sérieux, que vous soyez destinataire d’une mise en demeure ou tiers souhaitant qu’elle soit adressée à un voisin.
Prendre rendez-vous avec un avocat pour échanger sur votre situation
FAQ
Quel est le délai pour adresser une mise en demeure ? 6 ans à compter de l’achèvement des travaux (CE, avis du 24 juillet 2025, n° 503768). Au-delà, le maire ne peut plus agir.
Peut-on être condamné pénalement et administrativement pour la même infraction ? Oui, les deux procédures sont indépendantes. Vous pouvez recevoir une mise en demeure du maire et être poursuivi devant le tribunal correctionnel.
Que faire si j’ai reçu une mise en demeure ? Ne pas ignorer le délai de 2 mois pour contester devant le tribunal administratif. Dans le même temps, examiner la possibilité d’une régularisation par permis de construire si les travaux sont conformes au PLU.
L’astreinte court-elle pendant le recours ? Oui, depuis la loi du 26 novembre 2025, l’opposition à l’état exécutoire n’est plus suspensive. Un référé-suspension est souvent nécessaire.
Une construction de plus de 10 ans peut-elle encore être démolie ? En principe non, sauf si elle a été édifiée sans aucun permis alors qu’il était requis, ou si elle présente un risque grave. Les extensions ou travaux postérieurs récents, en revanche, restent pleinement attaquables dans leur délai propre.
Mon voisin a construit illégalement : puis-je saisir le tribunal judiciaire ? Non, pas directement sur le fondement de l’article L. 480-14 C. urb., qui est réservé à la commune ou à l’EPCI. Vous devez soit demander au maire d’engager la procédure, soit agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage (art. 1253 C. civ.), soit vous constituer partie civile dans une procédure pénale.