La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025, révise de nombreuses règles du droit de l’urbanisme, à l’instar des procédures d’adoption des documents d’urbanisme, des autorisation d’urbanisme et également le contentieux de l’urbanisme.
Cette loi, dite loi Huwart, a pour finalité de soutenir les projets immobiliers en simplifiant les procédures d’urbanisme et en offrant une souplesse aux collectivités territoriales.
Les principales mesures de la loi du 26 novembre 2025 : — simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme — fusion des procédures de modification du plan local d’urbanisme — extension des dérogations au PLU — création du permis d’aménager multi-sites — assouplissement des obligations d’aires de stationnement — réforme du contentieux de l’urbanisme — création de l’opération de transformation urbaine
Ce que change la loi n° 2025-1129 : tableau comparatif avant / après
Pour saisir rapidement l’ampleur de la réforme, voici les principaux changements introduits par la loi du 26 novembre 2025, thème par thème.
| Thème | Avant la loi | Après la loi du 26 novembre 2025 |
|---|---|---|
| Procédures d’évolution du PLU | 4 procédures distinctes : révision, modification de droit commun, modification simplifiée, mise en compatibilité | 2 procédures : révision pour les cas structurants uniquement, et modification unifiée |
| Évaluation environnementale | Obligatoire pour toutes les modifications du PLU | Supprimée pour la rectification d’erreur matérielle et la réduction de surface de zone urbaine |
| Consultation du public | Enquête publique obligatoire dans la plupart des cas | Participation du public par voie électronique généralisée, avec mise à disposition du dossier de consultation dans les mairies concernées |
| Caducité des SCoT | Caducité automatique passé un certain délai | Supprimée — délai d’analyse des résultats allongé de 6 à 10 ans |
| Dérogations au PLU | Accessibles uniquement dans les zones tendues | Étendues à l’ensemble du territoire national |
| Permis d’aménager | Uniquement sur des unités foncières contiguës | Possible sur des unités non contiguës, dit permis multi-sites |
| Règles applicables au permis modificatif | Règles en vigueur au moment du dépôt du permis modificatif | Cristallisation des règles à la date du permis initial pendant 3 ans |
| Sanctions contre les constructions irrégulières | Pouvoir de sanction administrative limitée de la Commune | Amende jusqu’à 30 000 € et astreinte jusqu’à 1 000 €/jour |
| Obligations de stationnement | Seuil à 500 m², réduction de 15 % en cas de covoiturage | Seuil relevé à 800 m², réduction portée à 30 %, aire mutualisée possible pour les opérations de 10 logements ou moins |
| Parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m² | Obligation d’ombrières photovoltaïques uniquement | Mixage ombrières et végétalisation autorisé, délais de mise aux normes assouplis |
| Délai de recours gracieux | 2 mois, avec effet prorogateur sur le délai de recours contentieux | 1 mois, sans effet prorogateur |
| Régularisation judiciaire des autorisations d’urbanisme illégales | Pas de délai sur les substitutions de motifs | Délai de deux mois pour invoquer une substitution de motifs |
| Référé-suspension contre un refus d’autorisation | Urgence à démontrer par le requérant | Présomption d’urgence automatique |
| Outil d’aménagement des zones pavillonnaires | Aucun outil dédié | Création de l’Opération de Transformation Urbaine |
Contexte et calendrier : comment est née la loi du 26 novembre 2025 ?
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite loi Huwart, est une initiative parlementaire portée par le député d’Eure-et-Loir Harold Huwart. Initialement limitée à 4 articles, la proposition de loi a été considérablement enrichie au cours de la navette parlementaire, passant à 31 articles avant d’être partiellement censurée par le Conseil constitutionnel.
Avril 2025 — Dépôt de la proposition de loi à l’Assemblée nationale 15 octobre 2025 — Adoption définitive par l’Assemblée nationale après commission mixte paritaire 20 novembre 2025 — Décision du Conseil constitutionnel n° 2025-896 DC, censure partielle de plus d’un tiers des dispositions 26 novembre 2025 — Promulgation de la loi n° 2025-1129 27 novembre 2025 — Publication au Journal officiel, JORF n°0278 28 novembre 2025 — Entrée en vigueur pour l’essentiel des dispositions
Les nouvelles procédures des documents d’urbanisme et du plan local d’urbanisme
La loi restructure les procédures de modification et de révision des plans locaux d’urbanisme et des schémas de cohérence territoriale. Dans la finalité d’alléger ces procédures, la loi opère les modifications suivantes :
La fusion des procédures de modification et de révision du PLU
Avant la réforme, il existait quatre possibilités d’évolution d’un document d’urbanisme : la révision, la modification de droit commun, la modification simplifiée et la mise en compatibilité. La loi Huwart supprime la distinction entre modification de droit commun et modification simplifiée pour ne conserver qu’une procédure de modification unifiée. La révision est désormais réservée aux seules évolutions structurantes du projet d’aménagement stratégique.
Participation du public par voie électronique
La loi facilite le recours à la participation du public par voie électronique en substitution de l’enquête publique pour l’élaboration ou l’évolution des documents d’urbanisme. Seule contrainte maintenue : mettre le dossier en consultation sur support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.
Fusion SCoT et PLUi
Lorsque le périmètre d’un SCoT et d’un PLU intercommunal est identique, la loi prévoit la possibilité de les fusionner en un document d’urbanisme unique, afin de mutualiser les coûts et de simplifier la gouvernance pour les collectivités.
Les nouvelles règles des autorisations d’urbanisme depuis la loi du 26 novembre 2025
Extension des dérogations au PLU à tout le territoire
Avant la loi Huwart, certaines dérogations aux règles du plan local d’urbanisme n’étaient accessibles que dans les zones tendues. L’article 9 de la loi étend ces possibilités à l’ensemble du territoire national. Ces dérogations peuvent notamment concerner le stationnement, le nombre de logements et l’affectation des bâtiments, les projets de logements étudiants dans les zones urbaines ou à urbaniser, les logements ou équipements publics dans les zones d’activités économiques, et le changement de destination de bâtiments agricoles ou forestiers.
Permis d’aménager multi-sites
La loi introduit la faculté de demander un permis d’aménager un lotissement portant sur des unités foncières non contiguës, à condition que le projet soit déposé par un demandeur unique, constitue un ensemble cohérent et garantisse l’unité architecturale et paysagère des sites. Dans l’assiette de ce nouveau permis, il est possible d’intégrer des unités foncières sur lesquelles aucuns travaux d’aménagement ne sont prévus, mais qui sont destinées à être renaturées ou réaffectées à des fonctions écologiques ou paysagères. Ces parcelles ne sauraient, en revanche, être intégrées dans l’unique finalité de compenser l’artificialisation des sols.
Cristallisation des règles par le permis de construire initial
L’article L. 431-6 du code de l’urbanisme instaure un nouveau principe : lors d’un permis modificatif, les règles d’urbanisme sont cristallisées à la date du permis initial. En conséquence, le permis modificatif ne pourra être refusé ou soumis à prescriptions liées à des règles postérieures au permis initial, et ce, pendant une durée de 3 ans. Une exception est prévue pour les dispositions visant à préserver la sécurité ou la salubrité publique.
Renforcement des pouvoirs du maire contre les constructions irrégulières
Le maire dispose désormais de deux nouveaux outils : une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros et une astreinte journalière dans la limite de 1 000 euros par jour.
Les nouvelles obligations d’aires de stationnement dans les projets immobiliers
L’article 20 de la loi Huwart constitue un tournant pour les porteurs de projets immobiliers, souvent bloqués par des obligations de stationnement jugées excessives.
Nouvelles dérogations aux obligations de stationnement
Pour les travaux de transformation ou d’amélioration de logements existants sans création de surface de plancher supérieure à 30 %, une dispense totale des obligations de création d’aires de stationnement est désormais possible. Pour les opérations de 10 logements ou moins, le porteur de projet peut recourir à une aire de stationnement mutualisée. Pour les réhabilitations en centre-ville, une dérogation peut être accordée par délibération motivée du maire. Dans l’hypothèse où les constructeurs mettent à disposition des véhicules électriques ou propres en autopartage, l’autorisation pour réduire la surface de stationnement passe de 15 % à 30 %. Cette réduction du quota de stationnement peut également être appliquée en présence d’une aire de covoiturage.
Parcs de stationnement extérieurs : ombrières et végétalisation
La loi modifie les obligations issues de la loi APER de 2023 sur la solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 m². Il est désormais possible de mixer ombrières photovoltaïques et végétalisation, à condition qu’au moins la moitié de la superficie du parc soit ombragée et que les ombrières représentent au moins 35 % de cet ombrage. Les délais de mise aux normes sont également assouplis : les parcs entre 1 500 et 10 000 m² bénéficient d’un délai reporté au 1er janvier 2030, et les parcs supérieurs à 10 000 m² au 1er janvier 2028, sous conditions de contrat d’engagement.
Le contentieux de l’urbanisme post loi du 26 novembre 2025
La loi du 26 novembre 2025 réforme les règles du contentieux pour sécuriser les autorisations d’urbanisme et décourager les recours dilatoires.
Le délai du recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme est réduit de deux mois à un mois. L’introduction de ce recours ne suspend plus le délai de recours contentieux. La substitution de motifs par l’administration est désormais limitée à deux mois dès l’enregistrement du recours. Une présomption d’urgence est instaurée en cas de référé-suspension contre un refus d’autorisation. Enfin, l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, qui permettait d’invoquer les vices de forme d’un document d’urbanisme par voie d’exception pendant six mois, est abrogé.
⚠️ Point d’attention : la fenêtre d’intervention pour s’opposer à une autorisation d’urbanisme est désormais plus courte pour les riverains et les associations. Le délai réduit combiné à la suppression de l’effet suspensif constitue un resserrement significatif du contentieux.
Pour résumer les évolutions chiffrées introduites par la loi, voici un tableau récapitulatif des principaux délais modifiés.
| Délai | Avant | Après |
|---|---|---|
| Recours gracieux contre une autorisation | 2 mois | 1 mois |
| Analyse des résultats d’application d’un SCoT | 6 ans | 10 ans |
| Cristallisation des règles lors d’un permis modificatif | Non prévu | 3 ans |
| Mise aux normes des parcs de stationnement entre 1 500 et 10 000 m² | 1er juillet 2028 | 1er janvier 2030 |
| Mise aux normes des parcs de stationnement supérieurs à 10 000 m² | 1er juillet 2026 | 1er janvier 2028 |
L’opération de transformation urbaine : un nouvel outil pour les collectivités
La loi crée une nouvelle catégorie juridique, l’Opération de Transformation Urbaine, inscrite à l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme. Cet outil a vocation à être mis en œuvre dans les secteurs pavillonnaires, c’est-à-dire les zones urbaines exclusivement ou majoritairement composées d’habitat individuel, ainsi que dans les zones d’activité économique pour favoriser leur reconversion ou leur densification.
L’Opération de Transformation Urbaine vise à favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Elle offre aux communes et aux EPCI un levier concret pour densifier et requalifier les zones pavillonnaires sans passer par une révision complète du plan local d’urbanisme.
Ce que la loi du 26 novembre 2025 change pour les collectivités
Sur l’évolution du PLU, les procédures sont simplifiées grâce à la fusion des procédures de modification et de révision du PLU. Lors des procédures de modification des SCoT ou des PLU, il est possible de recourir à la participation du public par voie électronique en substitution à l’enquête publique. Cette alternative offre une meilleure flexibilité aux Communes et EPCI. Toutefois, une mise à disposition du dossier de consultation publique doit être garantie auprès des mairies concernées. Sur la gouvernance, les EPCI dont les périmètres SCoT et PLUi coïncident peuvent désormais fusionner ces deux documents. Sur les sanctions, le maire bénéficie de nouveaux pouvoirs d’amendes et d’astreintes administratives pour les constructions édifiées sans autorisation. Sur les dérogations, les collectivités disposent de plus de souplesse pour accueillir des logements étudiants ou reconvertir des bâtiments agricoles.
Ce qu’a censuré le Conseil constitutionnel
Saisi par 60 députés, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 20 novembre 2025 et a censuré plus d’un tiers des dispositions du texte voté.
Les cavaliers législatifs
Un grand nombre d’articles ajoutés lors de la navette parlementaire ont été jugés sans lien avec l’objet de la proposition de loi initiale et ont été censurés en tant que cavaliers législatifs.
La restriction de l’intérêt à agir contre les documents d’urbanisme
Une disposition qui visait à restreindre la possibilité pour les tiers de contester les documents d’urbanisme a été déclarée non conforme à la Constitution. Le Conseil constitutionnel a estimé qu’elle portait une atteinte disproportionnée au droit à un recours effectif.
La grande majorité des changements relatifs aux procédures de modification des PLU, aux nouveaux outils d’aménagement, au contentieux et au stationnement ont en revanche été validés.
Les 15 points clés de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025
- Fusion de la procédure de modification et modification simplifié du PLUi ou PLU
- Révision du PLU et du SCoT réservée aux seuls changements structurants
- Dispense d’évaluation environnementale pour les modifications mineures du plan local d’urbanisme
- Participation du public par voie électronique facilitée pour tous les documents d’urbanisme
- Possibilité de fusionner SCoT et PLUi en un document unique pour les EPCI
- Suppression de la caducité automatique des SCoT et allongement du délai d’analyse à 10 ans
- Extension nationale des dérogations au PLU sur l’ensemble du territoire
- Création d’un permis d’aménager multi-sites pour la construction de lotissements
- Cristallisation des règles d’urbanisme lors d’un permis modificatif pendant 3 ans
- Amende administrative jusqu’à 30 000 euros et astreinte jusqu’à 1 000 euros par jour pour les constructions irrégulières
- Assouplissement des obligations de stationnement avec création de l’aire mutualisée
- Possibilité de mixer ombrières photovoltaïques et végétalisation pour les parcs de stationnement extérieurs
- Délai de recours gracieux réduit à un mois, sans effet suspensif sur le délai de recours contentieux
- Délai de deux mois pour opposer une substitution de motifs pour le contentieux du refus et du retrait des autorisations de construire
- Présomption d’urgence instaurée en référé contre un refus d’autorisation d’urbanisme
- Création de l’Opération de Transformation Urbaine comme nouvel outil d’aménagement